Een huis kopen: wat zijn ‘kosten koper’

De kosten koper, vaak afgekort als ‘k.k.’, zijn de kosten die je betaalt bij de aankoop van een bestaande woning.  Nieuwbouwwoningen hebben hier dus niet mee te maken. Maar wat is het nu precies, en – niet onbelangrijk – hoeveel geld moet je ervoor uittrekken? En kun je dat geld meefinancieren in je hypotheek?

Wat zijn kosten koper precies?

Kosten koper zijn kosten die je in de meeste gevallen als koper betaalt bij de aankoop van je nieuwe woning. De kosten koper bestaan uit de kosten voor de overdrachtsbelasting, de notaris en het Kadaster. Daarbij komen nog andere kosten, die niet in alle gevallen noodzakelijk zijn.

Overdrachtsbelasting

Bij het kopen van een woning betaal je overdrachtsbelasting; dit is 2 % van de koopsom. Overdrachtsbelasting is een belasting die je betaalt als je een bestaande woning, vakantiewoning, winkel- of bedrijfspand koopt of verkrijgt door schenking. De overdrachtsbelasting is 2 % van de koopsom op een bestaande woning en bijbehorende grond. Bij de aankoop van nieuwbouwwoningen wordt er geen overdrachtsbelasting geheven. Voor winkels ligt de overdrachtsbelasting hoger.

Rekenvoorbeeld: De gemiddelde koopsom is momenteel € 308.000,-. Over dit bedrag zou je dus € 6.160,- overdrachtsbelasting betalen.

Uitzonderingen op overdrachtsbelasting

Er zijn een aantal uitzonderingen. In die gevallen hoef je dus geen overdrachtsbelasting te betalen. Je betaalt geen overdrachtsbelasting in de volgende gevallen:

• Wanneer je trouwt, of een geregistreerd partnerschap aangaat en de woning eigendom was van één van beiden. Wanneer de woning door je huwelijk deel gaat uitmaken van de gemeenschap, hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen.
• In geval van een erfenis
• Uitkoop van je partner, wanneer je samen een huis bezit en uit elkaar gaat
• Bij verkoop binnen 6 maanden. Als je een huis in eigendom krijgt dat binnen zes maanden daarvoor ook al was overgedragen, hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen. Dit gaat tot het bedrag van de aankoopprijs bij de eerste koop. Is de woning nu duurder geworden? Dan betaal je 2% overdrachtsbelasting over het verschil.

De notaris

De notaris doet diverse onderzoeken voor de overdracht van de woning. Als alles klopt, zorgt de notaris dat de bank en verkoper hun geld krijgen op het moment dat de koper eigenaar van de woning is. Dat regelt de notaris met de hypotheekbank. De koper kiest de notaris uit. 

De kosten voor de hypotheekakte en leveringsakte samen liggen zo rond de 1000 – 1.300 euro inclusief btw. De prijzen verschillen uiteraard per notariskantoor en per situatie.

Kadaster

Wanneer je een huis koopt ben je verplicht dit door te geven aan het Kadaster. Zij wijzigen dan de eigenaar en hypotheekrechten. Hier betaal jij (vaak via de notaris) voor. Het bedrag dat wordt gerekend door het kadaster bij leveringen en hypotheken is vaak € 82,50 of € 144,50,- (tarieven in 2020). Dat lagere tarief wordt meestal gerekend wanneer de akte van levering volgens het KIK-systeem bij het Kadaster kan worden opgesteld. De meeste kantoren werken met dit systeem, maar niet iedere notaris doet dit. Goed om vooraf te checken.

Inschrijven bij het kadaster kost meestal € 82,50. 

Bijkomende kosten, die niet perse onder de ‘kosten koper’ vallen

Er zijn nog een aantal kosten waar je wellicht rekening mee moet houden. Ze zijn niet in alle gevallen verplicht en soms volledig optioneel.

Taxatiekosten

Wanneer je je nieuwe huis financiert met een hypotheek, heb je bijna altijd een taxatierapport nodig. Laat een woning bij voorkeur taxeren door een onafhankelijke partij, met een betrouwbare certificering zoals NWWI. 

Hypotheekadviseur

Bij een hypotheekadviseur kun je terecht voor zowel advies als het afsluiten van een hypotheek. De kosten die je hiervoor betaalt, zijn de advies- en bemiddelingskosten. Sluit je een hypotheek af zonder advies van een hypotheekadviseur, bijvoorbeeld online, dan betaal je alleen de kosten voor het regelen van de hypotheek. Vaak is het wel handig om met een hypotheekadviseur te werken, omdat je dan al voordat je een bod uitbrengt weet wat je kunt lenen.

Kosten voor de aanvraag van Nationale Hypotheek Garantie

De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is een vangnet voor als je zelf je hypotheek niet meer kunt betalen, bijvoorbeeld wanneer je werkloos raakt. Nationale Hypotheek Garantie (NHG) kost je 1% van jouw hypotheekbedrag. Om in aanmerking te komen voor NHG mag de maximale koopsom van de woning in 2020 € 310.000 zijn (in 2021 wordt dit € 325.000). 

Bankgarantie

Een bankgarantie is een garantie van de bank dat de borgsom die de koper aan de verkoper moet betalen, indien nodig, wordt voldaan.  Deze waarborgsom bedraagt meestal 10 procent van de overeengekomen koopprijs en moet uiterlijk binnen een week na het verlopen van de ontbindende voorwaarden worden voldaan. Als je niet voldoende eigen geld hebt om de waarborgsom te storten, is de bankgarantie een goed alternatief. De kosten van een bankgarantie zijn meestal 1 % van het aankoopbedrag. 

Kosten voor de aankoopmakelaar

Schakel je een makelaar in bij de zoektocht naar een huis, dan moet je hiervoor natuurlijk ook betalen. Vaak is de vergoeding een vast bedrag, maar er zijn ook makelaars die werken met een percentage van de aankoopprijs. Doordat een aankoopmakelaar de markt goed kent en vaak sneller op de hoogte is van huizen die op markt komen, kan het een goed idee zijn. Bovendien zijn ze ervaren in het voeren van onderhandelingen. Zo betaalt een goede aankoopmakelaar zichzelf vaak al terug.

Kosten voor een bouwkundige keuring

Koop je een bestaand huis, dan kun je een bouwkundige keuring laten doen. Zo krijg je meer inzicht in de technische staat van de woning. Een keuring is niet verplicht, maar kan je later wel kosten besparen. Bovendien heb je als koper onderzoeksplicht. De kosten van een bouwkundige keuring kunnen oplopen tot een paar honderd euro, afhankelijk van het aantal vierkante meters van de woning.

Geen financiering, wel belastingaftrek voor kosten koper

Dat zijn toch flink wat kosten waar je rekening mee moet houden. Helaas is het sinds 2018 het niet meer mogelijk om meer dan 100 procent van de woningwaarde te lenen voor je hypotheek. Dit betekent dat je de kosten koper niet meer kunt meefinancieren. De kosten koper dien je dus te betalen van eigen geld, of een schenking. In totaal bedragen de kosten koper in 2020 gemiddeld 6% van aankoopprijs van het huis.

Rekenvoorbeeld: De gemiddelde koopsom is momenteel € 308.000,-. Over dit bedrag zou je in totaal dus gemiddeld ongeveer  € 18.480,- Kosten Koper betalen.

Wel zijn er wat kosten fiscaal aftrekbaar. Deze kosten kunt u dus eenmalig van je belasting aftrekken, je betaalt dan over een lager bedrag inkomstenbelasting. Het gaat dan om:

• De kosten voor de hypotheekakte, bestaande uit notariskosten en kosten voor inschrijving bij het Kadaster
• De aanvraagkosten Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
• De kosten voor het afsluiten van de hypotheek en de bemiddeling hiervan
• De taxatiekosten die je betaalt om een hypotheek te kunnen krijgen

Dat helpt in elk geval iets!